Schönheitsreparaturen

Pressemitteilung vom 29. Juni 2006

IVD warnt nach aktuellen BGH-Urteil vor starren Fristen für Schönheitsreparaturen
Bundesgerichtshof bestätigt laufende Rechtsprechung, wonach Renovierungspflicht vom Grad der Abnutzung abhängig gemacht werden muss / Wenn der Mietvertrag kein Rauchverbot enthält, stellt auch starkes Rauchen keine Pflichtverletzung dar / Mieter, die ihre Pflichten vernachlässigen, kann der Vermieter zur Kasse bitten

Vermieter sollten darauf achten, den Mieter im Vertrag zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Im Hinblick auf ein am Mittwoch vom Bundesgerichtshof gefälltes Urteil (Az. VIII ZR 124/05) rät der Immobilienverband Deutschland (IVD) jedoch dringend dazu, eine Formulierung zu wählen, die die Renovierungspflicht grundsätzlich von dem Grad der Abnutzung abhängig macht. Mögliche Formulierungen sind beispielsweise „Küche, Bäder und Duschen sind in der Regel alle drei Jahre zu renovieren“ oder „im Allgemeinen sollten Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre neu gestrichen werden“.
„Vermieter, die das nicht berücksichtigen, laufen Gefahr, die Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietvertrags selbst ausführen zu müssen. Denn der BGH hat mit seinem aktuellen Urteil einmal mehr die geltende Rechtsprechung bestätigt, wonach starre Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sind“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. Der Mieter muss die Wohnung dann lediglich „in besenreinem Zustand“ übergeben, also nur sehr grobe Verschmutzungen entfernen.

Starker Nikotinbelag kann unter normale Abnutzung fallen

Im konkreten Fall hatte der Vermieter von seinem Mieter verlangt, nach dem Auszug Tapezier- und Reinigungsarbeiten auszuführen sowie verschiedene Mängel in der Wohnung zu beseitigen – insbesondere, weil sich an Wänden und Decken ein starker Nikotinbelag gebildet hatte, da in der Wohnung viel geraucht worden war. Die Mieter lehnten es jedoch ab, diese Arbeiten durchzuführen, worauf sie der Vermieter zur Zahlung von mehr als 8.000 Euro verklagte – ohne Erfolg. Denn der Mietvertrag habe starre Fristen bezüglich der Schönheitsreparaturen enthalten, so dass diese insgesamt unwirksam seien, entschied der BGH. Zudem sei keine Vereinbarung darüber getroffen worden, dass in der Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Auch starkes Rauchen stelle dann keine Pflichtverletzung dar, so die Richter.

Erst vor kurzem hatte der BGH entschieden, dass von einer „starren Frist“ für Schönheitsreparaturen nicht nur dann auszugehen sei, wenn eine ausdrücklich zwingende Formulierung wie „mindestens alle fünf Jahre“ gewählt wird, sondern auch dann, wenn – was in sehr vielen Mietverträgen der Fall ist – die Vornahme der Arbeiten „alle fünf Jahre“ gefordert wird. Das Interesse des Mieters würden nur solche Klauseln angemessen beachten, die einen relativierenden Einschub wie „üblicherweise“ o.ä. enthalten (Az. VIII ZR 178/05).

Laufende Rechtsprechung hat angemessene Fristen entwickelt

Unter die so genannten Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete oder etwas Gips erneuert werden kann. „Dazu gehören zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper und der Türen innerhalb der Wohnung“, erklärt Schick.

Dabei gelten nach der laufenden Rechtsprechung folgende Fristen als angemessen:

· Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre
· Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
· Nebenräume alle sieben Jahre.

Setzt der Vermieter viel kürzere Fristen, ist die Vereinbarung unwirksam.

Alternativ kann Renovierungspflicht beim Auszug vereinbart werden

Alternativ können Vermieter den Mieter auch dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. „Sinnvoller ist allerdings eine Renovierung im Laufe der Mietzeit“, sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei „ Bethge und Partner Immobilienanwälte “ aus Hannover. Beides – Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und beim Auszug – darf der Vermieter nicht verlangen. Eine solche Regelung wäre nur wirksam, wenn die Endrenovierung vom Ablauf der üblichen Fristen seit der letzten Renovierung abhängig gemacht wird“, warnt sie (vgl. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 308/02). Ist zum Thema Schönheitsreparaturen nichts vereinbart, sind diese laut Gesetz Sache des Vermieters.

Hat der Vermieter die regelmäßigen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß vereinbart, kann er übrigens auch während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter verlangen, dass dieser die Schönheitsreparaturen durchführt beziehungsweise sich an den Kosten für diese beteiligt (Az. VIII ZR 192/04). „Diese Forderung kann der Vermieter schon durchsetzen, wenn die Wohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Es ist nicht notwendig, dass bereits die Bausubstanz gefährdet ist“, so Baumgarten. 

 Vorsicht, Schönheitsreparaturen:

Vermieter die zu viel verlangen müssen selber ran! 

   

Vermieter sollten Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichten / Mieter, die ihre Pflichten vernachlässigen, kann der Vermieter zur Kasse bitten / Sind die Regeln für die Schönheitsreparaturen zu streng, ist der Vertrag in diesem Punkt ungültig und der Vermieter muss selbst renovieren Vermieter sollten darauf achten, den Mieter im Vertrag zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. "Automatisch muss nämlich kein Mieter bei Auszug renovieren: Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Dieser kann sie aber mit Hilfe einer Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete oder etwas Gips erneuert werden kann. "Dazu gehören zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper und der Türen innerhalb der Wohnung", erklärt Schick. Vermieter können den Mieter entweder dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. "Üblich und sinnvoller ist allerdings eine Renovierung im Laufe der Mietzeit", sagt Schick. Dabei gelten nach der laufenden Rechtsprechung folgende Fristen als angemessen: Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre Nebenräume alle sieben Jahre. Zu beachten ist die genaue Formulierung der Klausel. Enthält diese sog. "starre Fristen", die unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten sollen, ist sie insgesamt unwirksam. In der Vereinbarung muss klar gestellt werden, dass die Renovierungspflicht grundsätzlich von dem Grad der Abnutzung abhängt. Die Fristen gelten lediglich "im Allgemeinen" oder "in der Regel". Der Mieter kann die Schönheitsreparatur trotz Fristablauf verweigern, wenn er nachweist, dass diese nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Räume gar nicht erforderlich sind. "Vermieter sollten keinesfalls übereifrig sein und den Mieter sowohl zur End- als auch zu Zwischenrenovierungen zu verpflichten", warnt Schick. Denn dann ist der Vertrag in diesem Punkt unwirksam und der Mieter braucht gar nicht zu renovieren (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 308/02). Gleiches gilt, wenn der Vermieter viel kürzere Fristen als üblich setzt. Hat der Vermieter allerdings die regelmäßigen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß vereinbart, kann er laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes auch während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter verlangen, dass dieser die Schönheitsreparaturen durchführt beziehungsweise sich an den Kosten für diese beteiligt (Az. VIII ZR 192/04). "Diese Forderung kann der Vermieter schon durchsetzen, wenn die Wohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Es ist nicht notwendig, dass bereits die Bausubstanz gefährdet ist", sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover. "Weiterhin sinnvoll ist es für Vermieter, eine so genannte Quotenklausel in den Vertrag aufzunehmen: Dann muss der Mieter bei seinem Auszug anteilig für Schönheitsreparaturen bezahlen, die der Vermieter nach seinem Auszug an der Wohnung vornehmen lässt - und zwar auch dann, wenn die letzten Schönheitsreparaturen noch nicht die in der Fristenregelung festgelegten drei oder fünf Jahre her sind", rät Baumgarten. Der Vermieter darf bei einer solchen Quotenklausel einen Teil der Renovierungskosten entsprechend einem zuvor eingeholten Kostenvoranschlag vom Mieter fordern. Die Prozentsätze sind im Verhältnis zu den üblichen Renovierungspflichten auszurichten (Az. VIIII ZR 317/97). Folgende Verteilung gilt als angemessen: Schönheitsreparaturen fanden statt: Mieter übernimmt von den Kosten vor > 1 Jahr: 20 Prozent vor > 2 Jahren 40 Prozent vor > 3 Jahren 60 Prozent vor > 4 Jahren 80 Prozent Zu beachten ist allerdings auch hier wieder die genaue Formulierung der Klausel. Sie wird nur wirksam, wenn in ihr klar zum Ausdruck kommt, dass die Regelung nur dann eingreift, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Deutlich gemacht werden muss auch, dass der Kostenvoranschlag nicht verbindlich ist, sondern dass der Mieter auch selbst einen Kostenvoranschlag vorlegen kann beziehungsweise seiner Kostentragungspflicht entgehen kann, indem er die Wohnung selbst renoviert.  

 

IVD - Pressemitteilung vom 04.04.2008  

 Schönheitsreparaturen II.

 

IVD Mitte begrüßt neues Urteil des OLG Frankfurt zu Schönheitsreparaturen

 

Nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe im letzten Jahr, dass Vermieter aufgrund der Unwirksamkeit mancher Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen grundsätzlich berechtigt sind, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, hat sich nun auch das OLG Frankfurt dieser Rechtsauffassung angeschlossen. Vermieter sind danach grundsätzlich berechtigt, infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter zu verlangen.
Der IVD Mitte begrüßt dieses Urteil in mehrfacher Hinsicht. Da beide Parteien bei Vertragsabschluss davon ausgegangen sind, dass der Mieter renovieren müsse, ist diese Klausel in die jeweilige wirtschaftliche Kalkulation einbezogen worden. Die neue Rechtsprechung des BGH, wonach die Klausel der Schönheitsreparaturen in einer Vielzahl von geschlossenen Standardmietverträgen „formell“ unwirksam war, hat in der jüngeren Vergangenheit vor allem die Vermieter unangemessen benachteiligt, da Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einfach ausgezogen sind und der Vermieter die finanziellen Folgen der geänderten Rechtslage allein zu tragen hatte.
Der Vorsitzende des IVD Mitte, Alexander Alter, begrüßt diese Rechtsprechung nachdrücklich. Der IVD Mitte hat schon mehrfach vor der einseitigen Belastung der Vermieter und dessen Folgen gewarnt. „Vor diesem Hintergrund ist das neue Urteil des OLG Frankfurt als positives Signal für Investoren zu sehen, die sich aufgrund der Rechtsprechung immer mehr aus dem Mietmarkt zurückgezogen haben“, so Alter. Nur so können eine ansonsten mittelfristig drohende Wohnungsknappheit und steigende Mieten verhindert werden.
Auch der Syndikus des IVD Mitte, Rechtsanwalt Johannes Engel, sieht über die Entscheidung des OLG Frankfurt die wiederkehrenden Forderungen des Verbandes gestärkt, „da die Richter durch diese Entscheidung richtigerweise darauf hingewirkt haben, eine einseitige Belastung und Verteilung des Risikos vollumfänglich auf den Vermieter zu vermeiden und die Fairness innerhalb des Mietverhältnisses hierdurch wiederherzustellen. Es ist zu hoffen, dass sich weitere Gerichte dieser Rechtsauffassung anschließen“, so RA Engel.

(OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.12.2007, AZ: 2 U 200/07)