Bundesverwaltungsgericht stärkt Eigentümerrechte

Gericht in Leipzig erklärt pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten für unzulässig / IVD: Meilenstein für den Eigentümerschutz / Bisherige Praxis der Kommunen war rechtswidrig / Miete muss nach Sanierungsmaßnahmen innerhalb zivilrechtlicher Grenzen angepasst werden können.

 

Einen Meilenstein für den Eigentümerschutz sieht der Immobilienverband Deutschland (IVD) in der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes, pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten für unzulässig zu erklären. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat damit (BVerwG 4 C 9.04) ein bereits ergangenes Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin (OVG 2 B 18.02) bestätigt und die Revision des Berliner Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg zurückgewiesen. "Jetzt haben endlich auch Eigentümer in Sanierungsgebieten ein Stück mehr Rechtssicherheit", sagte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des IVD.  

 

Es ist zu erwarten, dass die Entscheidung zumindest mittelbar als Richtschnur auch auf die in anderen Sanierungsgebieten aufgestellte Mietobergrenzen Auswirkungen hat. Allein in Berlin gibt es 22 Sanierungsgebiete mit mehr als 80.000 Wohnungen.

 

Der IVD hatte bereits mehrfach kritisiert, dass einige Sanierungsverwaltungsstellen Genehmigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur unter der Auflage erteilen, dass nach Abschluss der Sanierungen von der Kommune festgelegte Mietobergrenzen eingehalten werden. "Diese Praxis war immer schon sachwidrig", so Schick. Es habe zumeist keine Rechtsgrundlage für Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten gegeben. "Wohnungen werden saniert, um bauliche Missstände zu beseitigen. Es muss Eigentümern möglich sein, die Miete nach solchen baulichen Verbesserungsmaßnahmen innerhalb der zivilrechtlichen Grenzen entsprechend anzupassen." Investitionen seien sonst in diesem Bereich nicht mehr attraktiv und liefen in Gefahr, völlig zum Erliegen zu kommen. "Es hat sich gezeigt, dass Investoren schon bei der Beschaffung von Baukrediten Schwierigkeiten haben, wenn es für ihre Objekte Mietobergrenzen gibt."

 

Grundsätzlich kann die Gemeinde also Maßnahmen wie Mietobergrenzen nicht durch Beschluss festlegen. Das OVG Berlin hatte bereits ausgeführt, dass dies die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches unterlaufen würde. "Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal, sondern er darf nach Abschluss der Bauarbeiten pro Jahr 11 Prozent der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind" so Rechtsanwältin Bettina Baumgarten von der Immobilienrechtskanzlei Bethge & Partner in Hannover.

 

Laut Schick ist es "mehr als fraglich, ob mit Mietobergrenzen tatsächlich der Schutz der alteingesessenen Anwohner erreicht werden kann". Im konkreten Fall hatte der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg argumentiert, die Mietobergrenzen seien notwendig, um angestammte Bewohner nach Modernisierungen vor Verdrängung zu schützen. Dieses Argument der Städte und Gemeinden für Mietobergrenzen sei von Anfang an nicht nachvollziehbar gewesen.Eine umfassende Deregulierung und Entbürokratisierung in der deutschen Immobilienwirtschaft ist laut Schick ohnehin überfällig: "Wir müssen mehr Markt zulassen und die Intervention des Staates so klein wie möglich halten. Derzeit ist das Miet- und Baurecht durch Wettbewerbsverzerrung geprägt. Hier sind Liberalisierungen unabdingbar, wenn Investitionen angekurbelt werden sollen."