Neues BGH-Urteil zur Umlage von Betriebskosten

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat in einem am 23. Januar 2008 verkündeten Urteil (Aktenzeichen: VIII ZR 82/07) entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Vielmehr kommt es auf die tatsächliche Anzahl der Nutzer der jeweiligen Mietwohnung an, nicht jedoch auf die Anzahl der melderechtlich registrierten Nutzer.


Der BGH begründet dies damit, dass sich die in einem Miethaus stattfindende beachtliche Fluktuation nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister widerspiegelt. Erfolgt eine Umlage von Betriebskostenarten anhand des Umlageschlüssels „Kopfzahl“, so hat der Vermieter zu bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der jeweiligen Wohnungen zu ermitteln. Dass dies mit einem höheren Aufwand und gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.
Der Entscheidung ist grundsätzlich zuzustimmen. Denn es ist tatsächlich so, dass die Einwohnermelderegister oftmals nicht den aktuellen Stand der Nutzeranzahl einer Mietwohnung widerspiegeln. Häufig melden sich Mieter beim Umzug gar nicht oder nur verspätet um. Dies kann bei der Verteilung von Betriebskosten nach dem Kopfprinzip zu nicht unerheblichen Benachteiligungen anderer Mitmieter führen. Denn diese müssten dann die Kosten der nicht gemeldeten Nutzer anteilig mittragen. Deshalb ist es grundsätzlich sinnvoller, die Kopfzahl anhand der tatsächlichen Belegung zu ermitteln.
Die mit der Ermittlung der tatsächlichen Belegung verbundenen
Schwierigkeiten könnten seitens des Vermieters durch Verwendung eines praktikableren Umlageschlüssels – etwa Wohnfläche – umgangen werden.
Dabei ist allerdings zu bedenken, das auch ein solcher Umlageschlüssel zu unbilligen Kostenverteilungen zum Nachteil einiger Mieter führen kann – insbesondere bei Kostenarten, die verbrauchsabhängig sind und wo der tatsächlich Verbrauch mangels anderweitiger praktikabler
Verbrauchserfassungsmöglichkeiten zumindest annährend anhand der
Nutzeranzahl ermittelt wird / werden kann (z.B. Hausmüll). Hier wäre es
unbillig, einem Mieter, der allein in einer Wohnung wohnt, dieselben Kosten aufzubürden wie einer vierköpfigen Familie in einer gleichgroßen Wohnung im selben Miethaus. Denn die Familie verursacht mehr Müll. Zur Vermeidung grob unbilliger Ergebnisse und Unfrieden im Miethaus sollte daher seitens des Vermieters genau überlegt werden, welchen Umlageschlüssel er für welche Kostenarten wählt.
 

Quelle: IVD-Mitte 05.02.2007