Die Irrtümer des Verkäufers bei der
Erteilung eines Maklerauftrages Immer wieder wird von Seiten der
Verkäufer einer Immobilie beharrlich die Auffassung vertreten, dass es besser
und effektiver sei, möglichst viele Makler gleichzeitig mit der Vermittlung eines
Objektes zu beauftragen anstatt nur einem Makler einen sog.
Makler-Alleinauftrag zu erteilen. Mit den nachfolgenden Punkten soll ein wenig
Aufklärung betrieben werden, warum in der Praxis die Erteilung eines
Alleinauftrages sinnvoller sein kann.
1. Nur
der Alleinauftrag sichert den „guten Ruf“ des Objekts
Auch eine Immobilie hat einen Ruf zu
verlieren. In den Augen von Interessenten ist etwas „faul“ an einem Objekt,
wenn es von vielen Maklern fast öffentlich angeboten wird und sich niemand
dabei sonderlich engagiert.
Der Verkauf wird schwieriger und
zeitraubender und nicht selten kann das Objekt nur noch unter Wert verkauft
werden. Ist hingegen nur ein alleinbeauftragter Makler für die Werbung
zuständig, wird dieser regelmäßig dafür sorgen, dass solche Fehlleistungen
vermieden werden. Im Gegensatz zum sog. einfachen Maklerauftrag ist der Makler
nämlich beim Alleinauftrag zum Tätigwerden verpflichtet.30
2.
100%-Einsätze führen am ehesten zum Erfolg
Nur die Erteilung eines
Alleinauftrages verpflichtet den Makler also, die Interessen des Verkäufers
intensiv, besonders sorgfältig und unter Ausnutzung aller Abschlusschancen zu
verfolgen. Wer glaubt, die Wahrscheinlichkeit des Immobilienverkaufs im Wege
der Einschaltung möglichst vieler Makler steigern zu können, der irrt im
Regelfall. Wenn mehrere Aufträge gleichzeitig erteilt werden, wissen die
einzelnen Makler genau, dass ihre jeweiligen Verkaufschancen nur gering und
eher vom Zufall abhängig sind. Der Immobilienverkauf wird zum Lotteriespiel.
Besser ist also die Beauftragung eines einzelnen Maklers, der planvoll alle ihm
zur Verfügung stehenden Mittel einsetzen kann.
3.
Optimale Erschließung des Marktes
Nur der alleinbeauftragte Makler wird
das Objekt Berufskollegen zur Durchführung eines Gemeinschaftsgeschäftes
anbieten und damit deren Interessenkreis ebenfalls das Objekt zugänglich
machen. Ein Gemeinschaftsgeschäft31 liegt vor, wenn mehrere Makler jeweils auf
entgegengesetzter Auftraggeberseite tätig werden, also beispielsweise ein
Makler als Käufermakler und der andere als Verkäufermakler. Dabei informieren
sich die Makler untereinander über die von ihren Auftraggebern
gewünschten Geschäfte und führen die
Auftraggeber zusammen. Bei einem Gemeinschaftsgeschäft arbeiten die
betreffenden Makler also miteinander und nicht gegeneinander. Sie konkurrieren
nicht um den Vertragsabschluss, sondern wollen ihn gemeinsam herbeiführen. Dem
Verkäufer entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten.
4.
Einsatz aller Verkaufsinstrumentarien durch den alleinbeauftragten Makler
Nur der Alleinauftrag erschließt dem
Verkäufer das ganze moderne Instrumentarium des Maklers. In ständiger
Abstimmung mit dem Verkäufer verhandelt er mit verschiedenen Interessenten. Er
berät diese stellvertretend für den Verkäufer unter anderem auch über
Finanzierungsmöglichkeiten, steuerliche Rahmenbedingungen und rechtliche
Gestaltungsmöglichkeiten des Erwerbs.
Er beschafft dem Verkäufer fehlende
Unterlagen und Informationen von Behörden, Kreditinstituten, Verwaltern und
bereitet regelmäßig auch den Kaufvertrag beim Notar vor. Er fertigt
aussagekräftige Exposés an und macht das Objekt „angebotsreif“. Darüber hinaus
organisiert der Makler Objektbesichtigungen und gibt Ratschläge für die
Abwicklung. Das alles erspart dem Auftraggeber
Zeit, Geld, Ärger und viele
Unannehmlichkeiten. Der Verkauf wird professionell unter Einbeziehung aller Möglichkeiten
abgewickelt. 5. Nur
bei Alleinauftrag: Optimale Werbung Nur der alleinbeauftragte Makler wird
alle – in der Regel sehr kostenintensiven – Werbemaßnahmen für das Objekt
durchführen. Nach der Objektanalyse und Ermittlung der passenden Zielgruppe
gestaltet er seine werblichen Maßnahmen. Diese bestehen aus der gezielten
Ansprache vorgemerkter Interessenten, aus Angebotsbriefen und Exposés sowie der
Einschaltung der wichtigsten Werbeträger wie Internet-Datenbanken, Tages-,
Wochen- und Fachzeitschriften. Der alleinbeauftragte Makler erstellt
letztendlich für jedes Objekt ein besonderes Werbekonzept.
6.
Verkäufer und alleinbeauftragter Makler arbeiten Hand in Hand
Die Einschaltung mehrerer Makler führt
häufig zu Leerlauf und Doppelbearbeitungen. Es mangelt an gegenseitigen
Informationen, Besichtigungen und Verhandlungen werden nicht richtig
abgestimmt, Interessenten werden dadurch verunsichert, dass sie das gleiche Objekt
von mehreren Maklern angeboten bekommen. Das alles schadet dem Verkäufer, der
dies durch die Erteilung eines Alleinauftrages vermeiden kann, denn nur dann
bilden der Makler und sein Auftraggeber eine eng zusammenarbeitende Mannschaft.
Der Syndikus
des IVD Mitte, Rechtsanwalt Johannes Engel, hat diesen Artikel über die
häufigsten Irrtümer und Missverständnisse von Maklerkunden verfasst, der
zwischenzeitlich in der aktuellen Ausgabe der juristischen
Fachzeitschrift
MDR (Monatsschrift für Deutsches Recht – MDR 2009, 1090 ff.) veröffentlicht wurde.
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Die Irrtümer des Verkäufers bei der
Erteilung eines Maklerauftrages
